Kaufnebenkosten 2026: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler

Beim Kauf einer Immobilie zahlst du zum Kaufpreis zwischen etwa 5 und 15 % Kaufnebenkosten. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Sie beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %. Dazu kommen rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Bei einer Wohnung für 400.000 € sind das je nach Land und Makler schnell 22.000 bis 48.000 €. Die Banken erwarten, dass du diese Kosten aus Eigenkapital zahlst.

Grunderwerbsteuer 2026: alle 16 Bundesländer

Jedes Land legt seinen Satz selbst fest. Die letzte Änderung trat in Bremen zum 1. Juli 2025 in Kraft. Für 2026 haben wir keine weitere Änderung gefunden (Stand September 2026).

Maßgeblich ist das Land, in dem die Immobilie liegt, nicht dein Wohnort. Die Steuer berechnet sich auf den Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Liegt der Kaufpreis bei höchstens 2.500 €, fällt keine Steuer an, was bei Wohnimmobilien kaum vorkommt, bei einem Garagenstellplatz aber schon.

Notar und Grundbuch

Ohne Notar kein Immobilienkauf. Er entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn, lässt die Auflassungsvormerkung eintragen und überwacht, dass der Kaufpreis erst fließt, wenn alles gesichert ist. Für die Bank beurkundet er die Grundschuld.

Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und hängen vom Kaufpreis und von der Grundschuld ab. Verhandeln kannst du sie nicht, dafür kostet jeder Notar dasselbe. Als Faustwert gelten:

Der Anteil sinkt bei höheren Kaufpreisen leicht, weil die Gebührentabelle degressiv ist. Eine höhere Grundschuld, als du brauchst, macht es etwas teurer. Lass die Grundschuld trotzdem nicht zu knapp eintragen, sonst musst du für eine spätere Aufstockung erneut zum Notar.

Makler: Wer was zahlt nach § 656c BGB

Seit Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Maklerprovision beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher. Der Kern:

• Beauftragen dich und der Verkäufer denselben Makler (Doppeltätigkeit), darf er von beiden nur eine Provision in gleicher Höhe verlangen (§ 656c BGB). Verzichtet er gegenüber einer Seite, gilt der Verzicht auch für die andere.
• Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er dir höchstens die Hälfte der Provision weitergeben, und du musst erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB).
• Der Maklervertrag braucht die Textform (§ 656a BGB), also mindestens eine E-Mail. Mündliche Absprachen reichen nicht.

Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt. In vielen Regionen sind 3,57 % je Seite üblich, das sind 3 % plus Umsatzsteuer. Manchmal lässt sich darüber reden, gerade wenn die Immobilie schwer zu verkaufen ist.

Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien gelten die Regeln nicht. Dort kann die Provision frei verteilt werden, auch komplett auf den Käufer.

Rechenbeispiel: dieselbe Wohnung in zwei Ländern

Was sonst noch Geld kostet

Die gesetzlichen Nebenkosten sind nicht alles. Rechne auch mit diesen Posten, auch wenn sie nicht in jeder Aufstellung stehen:

• Gutachter für die Bausubstanz, besonders bei älteren Häusern
• Wertgutachten der Bank, falls sie es dir berechnet
• Bereitstellungszinsen, wenn die Auszahlung sich verzögert
• Umzug, Renovierung, Küche, Möbel
• Bei Wohnungen die erste Hausgeldzahlung und eventuell eine Sonderumlage, die die Eigentümer schon beschlossen haben

Lies bei einer Eigentumswohnung die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Steht dort eine teure Sanierung an, zahlst du als neuer Eigentümer mit.

So planst du die Nebenkosten ein

1. Grunderwerbsteuer ausrechnen mit dem Satz aus der Tabelle oben.
2. Notar und Grundbuch mit 2 % ansetzen, dann bist du auf der sicheren Seite.
3. Maklerprovision klären, bevor du einen Besichtigungstermin wahrnimmst. Frag nach dem Maklervertrag in Textform.
4. Summe mit dem Eigenkapital abgleichen. Die Nebenkosten sollten gedeckt sein, ohne dass dein Notgroschen draufgeht. Wie du den Rest planst, steht im Ratgeber zum Eigenkapital.
5. Zeitpunkte beachten. Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach dem Bescheid fällig, der Makler meist mit dem Kaufvertrag, Notar und Grundbuch schicken ihre Rechnungen im Lauf der Abwicklung.

Mit dem Baufinanzierungsrechner siehst du, wie sich höhere oder niedrigere Nebenkosten auf Darlehen und Rate auswirken. Prüf außerdem, ob du eine KfW-Förderung bekommst, der Antrag muss vor dem Notartermin gestellt sein. Passende Angebote findest du im Baufinanzierung Vergleich.