Forward-Darlehen: Zins sichern für die Anschlussfinanzierung

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die du bis zu etwa fünf Jahre vor dem Ende deiner Zinsbindung abschließt. Du sicherst dir damit den heutigen Zins, zuzüglich eines Aufschlags für jeden Monat Vorlaufzeit. Ausgezahlt wird erst, wenn deine alte Zinsbindung endet. Es rechnet sich, wenn die Zinsen bis dahin stärker steigen als der Aufschlag. Fallen sie, hast du zu viel bezahlt und kommst trotzdem nicht aus dem Vertrag.

So funktioniert ein Forward-Darlehen

Du schließt heute einen Darlehensvertrag über die Restschuld ab, die bei Ende deiner Zinsbindung übrig sein wird. Zins, Tilgung und Zinsbindung stehen fest. Die Bank reserviert das Geld und zahlt es an einem festen Tag in der Zukunft aus, und zwar direkt an deine bisherige Bank.

Bis dahin passiert nichts. Du zahlst deine alte Rate weiter und hast mit dem neuen Vertrag keine laufenden Kosten.

Die Vorlaufzeit liegt meist zwischen 12 und 60 Monaten. Vorlaufzeiten unter zwölf Monaten gelten bei vielen Banken nicht als Forward, sondern als normale Anschlussfinanzierung, oft ohne oder mit geringem Aufschlag.

Was der Aufschlag kostet

Die Bank muss sich das Geld heute für einen späteren Zeitpunkt sichern. Den Aufwand gibt sie als Zinsaufschlag weiter. Er wird je Monat Vorlaufzeit berechnet und liegt typischerweise bei wenigen Hundertstelprozentpunkten pro Monat, manchmal sind die ersten Monate frei. Bei langer Vorlaufzeit summiert sich das auf ein halbes bis mehr als einen Prozentpunkt.

Die Rechnung zeigt, worum es wirklich geht: Du wettest nicht gegen den Markt, du kaufst Sicherheit. Die Frage lautet nicht „Steigen die Zinsen?“, sondern „Was passiert mit mir, wenn sie deutlich steigen?“.

Wann sich ein Forward-Darlehen lohnt

Niemand weiß, wie sich die Bauzinsen entwickeln. Auch Banken und Ökonomen liegen regelmäßig daneben. Entscheide deshalb nach deiner Belastbarkeit, nicht nach einer Prognose.

Die Pflichten, die du eingehst

Abnahmepflicht. Du musst das Darlehen zum vereinbarten Termin abnehmen. Tust du es nicht, weil die Zinsen gefallen sind oder du verkaufst, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Die kann schnell im fünfstelligen Bereich liegen.

Fester Betrag. Das Darlehen läuft über die Summe, die du heute festlegst. Rechne die Restschuld genau aus, am besten mit dem Tilgungsplan deiner Bank. Legst du zu hoch fest, zahlst du für Geld, das du nicht brauchst. Zu niedrig, musst du die Lücke anders füllen.

Bonität heute. Die Bank prüft dich beim Abschluss. Verschlechtert sich deine Lage später, bleibt der Vertrag bestehen. Das ist ein Vorteil gegenüber einer Anschlussfinanzierung kurz vor Ablauf.

Schritt für Schritt zum Forward-Darlehen

1. Restschuld ermitteln. Frag deine Bank nach der Restschuld zum Ende der Zinsbindung oder lies sie aus dem Tilgungsplan ab.
2. Stichtag prüfen. Das Ende der Zinsbindung steht im Vertrag. Ist die Bindung länger als zehn Jahre, prüf auch den Termin nach § 489 BGB, der im Ratgeber zur Anschlussfinanzierung erklärt ist.
3. Angebote einholen. Bei deiner eigenen Bank und über Vermittler. Achte darauf, dass Vorlaufzeit, Zinsbindung und Tilgung überall gleich sind.
4. Aufschlag vergleichen. Lass dir Zins mit und ohne Vorlauf zeigen, dann siehst du den Aufschlag.
5. Vertrag abschließen. Prüf das ESIS-Merkblatt, besonders Abnahmetermin und Entschädigungsregeln.
6. Ablösung vorbereiten. Die neue Bank kümmert sich um die Abtretung der Grundschuld. Deine alte Bank bekommt rechtzeitig die Ablösungsmitteilung.

Alternativen zum Forward-Darlehen

Normale Anschlussfinanzierung kurz vor Ablauf. Viele Banken geben Angebote bis zu zwölf Monate vorher ohne großen Aufschlag. Du trägst das Zinsrisiko bis dahin selbst.

Bausparvertrag. Ein Bausparvertrag sichert dir ebenfalls einen Zins für später. Du musst dafür vorher ansparen und zahlst eine Abschlussgebühr. Das lohnt sich nur, wenn der Vertrag rechtzeitig zuteilungsreif ist und die Summe passt.

Längere Zinsbindung beim Kauf. Wer heute neu finanziert, kann gleich 15 oder 20 Jahre festschreiben und sich die Frage nach einem Forward erst später stellen. Eine Rechnung dazu steht im Ratgeber zur Zinsbindung.

Sondertilgungen bis zum Ablauf. Je kleiner die Restschuld, desto weniger trifft dich ein Zinsanstieg. Geld, das du ohnehin auf dem Tagesgeldkonto parkst, kann manchmal mehr bewirken als ein Forward. Rechne beide Wege im Baufinanzierungsrechner durch und vergleiche Angebote in der Rubrik Baufinanzierung.