Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre? Die Rechnung dazu

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Sollzins deines Baukredits fest steht, meist 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Für die meisten Käufer ist eine Bindung von 10 bis 15 Jahren ein guter Ausgangspunkt, bei hoher Restschuld und knappem Budget eher länger. Längere Bindungen kosten einen Zinsaufschlag, dafür bist du länger vor steigenden Zinsen geschützt. Nach zehn Jahren kannst du jedes Festzinsdarlehen ohnehin kündigen, das macht lange Bindungen weniger riskant, als sie wirken. Unten rechnen wir aus, ab welchem Anschlusszins sich 15 Jahre gegenüber 10 Jahren lohnen.

Wie die Zinsbindung den Zins beeinflusst

Je länger die Bank dir den Zins garantiert, desto mehr Risiko nimmt sie dir ab. Dieses Risiko lässt sie sich bezahlen. In normalen Zeiten steigt der Zins mit der Länge der Bindung, zwischen 10 und 15 Jahren oft um einige Zehntelprozentpunkte, zwischen 15 und 20 Jahren weniger stark.

Es gibt Phasen, in denen kurze Bindungen teurer sind als lange. Ökonomen nennen das eine inverse Zinskurve. Das ist selten, kommt aber vor, und dann spricht fast alles für eine lange Bindung.

Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du jedes Darlehen mit festem Zins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen.

Für dich heißt das: Eine Bindung über 15 oder 20 Jahre ist eine Einbahnstraße zu deinen Gunsten. Steigen die Zinsen, bleibst du im günstigen Vertrag. Fallen sie deutlich, kündigst du nach zehneinhalb Jahren und finanzierst um. Die Bank hat dieses Recht nicht. Mehr zur Kündigung und eine Musterformulierung stehen im Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.

Rechnung: 10 oder 15 Jahre?

Die eigentliche Frage ist, wie hoch der Zins nach zehn Jahren sein müsste, damit sich der Aufpreis für die längere Bindung lohnt.

Das Ergebnis hängt an deinen Zahlen. Liegt der Aufschlag für 15 Jahre bei nur 0,1 Punkten, lohnt sich die lange Bindung schon bei einem kleinen Anstieg. Liegt er bei 0,5 Punkten, muss der Zins deutlich steigen. Rechne deine Angebote im Baufinanzierungsrechner mit derselben Rate nach.

Die Frage hinter der Rechnung: Wie viel Risiko verträgst du?

Niemand kann dir sagen, wo der Zins in zehn Jahren steht. Die Rechnung oben gibt dir eine Schwelle, keine Empfehlung. Wichtiger als die Prognose ist, was ein Anstieg für dich bedeuten würde.

Mach einen Stresstest. Nimm die Restschuld nach der Zinsbindung und rechne, welche Rate bei einem um zwei Prozentpunkte höheren Zins fällig wäre. Im Rechenbeispiel oben bleiben nach zehn Jahren rund 228.000 € offen, abbezahlt in 19 weiteren Jahren. Bei 5,5 % statt 3,5 % steigt die Rate für dieselbe Restlaufzeit von 1.375 € auf rund 1.615 €. Kannst du das tragen, darfst du kürzer binden. Wenn nicht, sichere dich ab.

Entscheidungshilfe

Eine Bindung unter zehn Jahren ergibt meist nur Sinn, wenn du absehbar viel Geld bekommst und dann ablösen willst. Sonst gibst du Schutz auf, ohne Flexibilität zu gewinnen, denn aus einer längeren Bindung kommst du nach zehn Jahren ohnehin heraus.

Zinsbindung und Tilgung zusammen denken

Zinsbindung und Tilgung beeinflussen sich gegenseitig. Hohe Tilgung senkt die Restschuld und damit das Risiko am Ende der Bindung, deshalb kannst du dann kürzer binden. Niedrige Tilgung erhöht das Risiko und spricht für eine lange Bindung. Wie sich unterschiedliche Tilgungssätze auswirken, zeigt die Tabelle im Ratgeber zur Tilgung.

Läuft deine Bindung in einigen Jahren aus und willst du dir den heutigen Zins sichern, ist ein Forward-Darlehen die Alternative. Angebote mit verschiedenen Zinsbindungen findest du im Baufinanzierung Vergleich.