Redaktion Kontenvergleich.net, geprüft im September 2026
Eine Baufinanzierung ist in den meisten Fällen ein Annuitätendarlehen mit festem Zins, das mit einer Grundschuld auf der Immobilie abgesichert ist. Was es dich kostet, hängt an fünf Größen: wie viel Eigenkapital du mitbringst, wie lange der Zins festgeschrieben ist, wie schnell du tilgst, wie flexibel der Vertrag ist und bei wem du abschließt. Die Liste oben zeigt Angebote, die du direkt anfragen kannst. Der Text darunter erklärt, wie du die Konditionen liest und worauf du dich einlassen kannst.
So funktioniert ein Annuitätendarlehen
Du zahlst jeden Monat die gleiche Rate. Sie besteht aus zwei Teilen, dem Zins und der Tilgung. Am Anfang ist die Restschuld hoch, deshalb geht der größte Teil der Rate für Zinsen drauf. Mit jeder Zahlung sinkt die Schuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil wächst, obwohl die Rate gleich bleibt.
Die Bank berechnet die Rate aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung, bezogen auf die Darlehenssumme.
Das Beispiel zeigt die wichtigste Eigenheit des Annuitätendarlehens. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet dich monatlich knapp 300 €, spart aber Jahre. Wie sich andere Tilgungssätze auswirken, zeigt die Tabelle im Ratgeber zur Tilgung in der Baufinanzierung.
Neben dem Annuitätendarlehen gibt es das endfällige Darlehen, bei dem du nur Zinsen zahlst und die Schuld am Ende auf einmal ablöst, meist mit einem Bausparvertrag oder einer Versicherung. Und es gibt Volltilgerdarlehen, bei denen die Zinsbindung genau so lange läuft, bis alles abbezahlt ist. Für Selbstnutzer ist das klassische Annuitätendarlehen in fast allen Fällen die einfachste und durchschaubarste Lösung.
Beleihungsauslauf: warum die Bank auf den Wert schaut
Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts du dir leihst. Den Beleihungswert legt die Bank selbst fest. Er liegt meist unter dem Kaufpreis, weil die Bank vorsichtig schätzt, was sich die Immobilie auch in schlechten Zeiten verkaufen ließe. Nebenkosten zählen dabei nicht, die erhöhen den Wert des Hauses ja nicht.
Die Bank staffelt ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf. Typische Schwellen liegen bei 60 %, 80 %, 90 % und 100 %. Jede überschrittene Stufe bedeutet einen Aufschlag, und oberhalb von 100 % wird es spürbar teurer, weil die Bank dann auch einen Teil der Nebenkosten mitfinanziert.
| Beleihungsauslauf | Was das bedeutet |
|---|---|
| bis 60 % | Beste Zinsstufe, du bringst viel Eigenkapital mit |
| 60 bis 80 % | Häufigster Bereich bei soliden Finanzierungen, kleiner Aufschlag |
| 80 bis 90 % | Spürbarer Aufschlag, Bank prüft Einkommen genauer |
| 90 bis 100 % | Deutlicher Aufschlag, nicht jede Bank macht mit |
| über 100 % | Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten, höchster Zins |
Die Stufen und Aufschläge unterscheiden sich von Bank zu Bank. Manchmal lohnt es, 5.000 € mehr Eigenkapital einzusetzen, nur um unter eine Schwelle zu rutschen. Frag die Bank deshalb ausdrücklich, ab welcher Grenze sich dein Zins ändert.
Eigenkapital: wie viel du mitbringen solltest
Als Richtwert gilt: Die Kaufnebenkosten solltest du selbst zahlen, besser noch 10 bis 20 % des Kaufpreises zusätzlich. Die Nebenkosten liegen je nach Bundesland und Makler zwischen etwa 5 und 15 % des Kaufpreises. Allein die Grunderwerbsteuer reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Eine Tabelle aller 16 Länder findest du im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.
Als Eigenkapital zählt, was du sofort einsetzen kannst: Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten, Wertpapiere, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag, ein schuldenfreies Grundstück. Eigenleistung auf dem Bau erkennen Banken nur begrenzt an, weil sie schwer zu prüfen ist.
Behalte eine Reserve. Wer jeden Euro in den Kauf steckt, muss beim ersten Wasserschaden oder bei der neuen Heizung einen teuren Ratenkredit aufnehmen. Drei bis sechs Monatsausgaben als Notgroschen sollten nach dem Kauf übrig sein.
Zinsbindung: wie lange der Zins fest steht
Die Zinsbindung legt fest, wie viele Jahre dein Sollzins garantiert gleich bleibt. Üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Je länger die Bindung, desto höher ist in der Regel der Zins, weil die Bank das Risiko steigender Zinsen länger trägt. Nach Ablauf brauchst du eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld, zu dem Zins, der dann gerade gilt.
Nach zehn Jahren hast du ein gesetzliches Kündigungsrecht (§ 489 BGB). Das macht lange Bindungen weniger riskant, als sie aussehen: Fallen die Zinsen, kündigst du nach Jahr zehn mit sechs Monaten Frist und finanzierst günstiger um. Steigen sie, bist du geschützt.
Welche Bindung zu dir passt, hängt vor allem an der Restschuld. Bleibt nach zehn Jahren noch ein großer Betrag offen und würde dich eine um zwei Prozentpunkte höhere Rate in Schwierigkeiten bringen, sichert eine längere Bindung dich ab. Eine Rechnung, ab welchem Anschlusszins sich 15 Jahre gegenüber 10 Jahren lohnen, steht im Ratgeber zur Zinsbindung.
Tilgung: der Hebel für deine Laufzeit
Die Anfangstilgung liegt meist zwischen 1 und 4 %. Unter 2 % dauert die Rückzahlung bei heutigen Zinsen oft länger als 30 Jahre, und die Restschuld nach der Zinsbindung ist hoch. Viele Banken verlangen deshalb mindestens 2 % oder verlangen für niedrigere Tilgung einen Aufschlag.
Rechne rückwärts. Wenn du mit 67 in Rente gehst und heute 40 bist, hast du 27 Jahre. Die Tilgung sollte so hoch sein, dass das Haus bis dahin bezahlt ist, denn mit der Rente sinkt das Einkommen, die Rate aber nicht.
Achte bei der Wahl auf einen Tilgungssatzwechsel. Viele Verträge erlauben ein- oder mehrmals während der Zinsbindung, die Tilgung zu erhöhen oder zu senken. Das ist praktisch, wenn Kinder kommen oder das Gehalt steigt.
Sondertilgung: Extrazahlungen ohne Strafe
Mit einer Sondertilgung zahlst du außer der Reihe einen Betrag auf das Darlehen ein, etwa die Steuererstattung oder eine Erbschaft. Ohne vertragliche Vereinbarung darf die Bank Sondertilgungen während der Zinsbindung ablehnen. Viele Banken bieten deshalb ein Recht an, jedes Jahr 5 % der Darlehenssumme zusätzlich zu tilgen, manchmal kostenlos, manchmal gegen einen kleinen Zinsaufschlag.
Wie stark das wirkt, zeigt ein Beispiel mit ausgedachten Werten. Bei 300.000 € zu 3,5 % und 2 % Tilgung bist du nach 29 Jahren schuldenfrei. Zahlst du jedes Jahr 5.000 € zusätzlich, bist du nach 19 Jahren und 5 Monaten fertig und sparst rund 63.000 € Zinsen.
Nimm das Sondertilgungsrecht auch dann, wenn du heute nicht weißt, ob du es nutzt. Es kostet meist wenig und gibt dir eine Möglichkeit, die du später nicht mehr nachverhandeln kannst. Der Ratgeber zur Sondertilgung erklärt, wann Extrazahlungen besser auf dem Tagesgeldkonto bleiben.
Bereitstellungszinsen: Kosten für Geld, das du noch nicht nutzt
Die Bank reserviert dir das Darlehen ab Vertragsschluss. Beim Kauf einer fertigen Immobilie rufst du das Geld meist in einem Schwung ab, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt. Beim Neubau fließt es in Raten, je nach Baufortschritt.
Für den Teil, den du noch nicht abgerufen hast, verlangen Banken nach einer freien Zeit Bereitstellungszinsen. Üblich sind einige Monate ohne Kosten, danach häufig 0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag. Das klingt wenig. Stehen beim Neubau aber 200.000 € sechs Monate länger aus als geplant, sind das 3.000 €.
Beim Bauen solltest du deshalb eine lange bereitstellungsfreie Zeit aushandeln, zwölf Monate oder mehr. Bauverzögerungen sind die Regel, nicht die Ausnahme.
Vermittler oder Hausbank
Die Hausbank kennt dich, deine Konten und deine Geschichte. Sie vergibt aber nur ihre eigenen Darlehen und vielleicht Förderkredite der KfW. Ein Kreditvermittler vergleicht dagegen die Angebote vieler Banken, Sparkassen, Versicherer und Bausparkassen, meist über eine gemeinsame Plattform.
| Hausbank | Kreditvermittler | |
|---|---|---|
| Auswahl | Nur eigene Produkte | Viele Banken im Vergleich |
| Kosten für dich | Keine gesonderten | In der Regel keine, die Bank zahlt Provision |
| Stärke | Kennt dich, oft flexibel bei Sonderfällen | Findet Banken, die zu deinem Fall passen |
| Schwäche | Kein Vergleich, Zins oft nicht der beste | Beratungsqualität schwankt je nach Berater |
Vermittler für Immobilienkredite brauchen in Deutschland eine Erlaubnis nach § 34i Gewerbeordnung. Frag danach, und frag, wie viele Banken der Vermittler tatsächlich anfragt.
Das Beste: Nutze beides. Hol dir ein Angebot von der Hausbank und eins bis zwei über Vermittler, am besten am selben Tag, weil sich Bauzinsen täglich ändern können. Zeig der Hausbank ruhig das bessere Angebot. Manchmal bewegt sie sich dann.
Die Anfrage mehrerer Angebote schadet deinem Schufa-Score nicht, solange die Banken eine Konditionsanfrage stellen und keine Kreditanfrage. Achte darauf, dass das so vereinbart ist.
Ablauf vom Kaufwunsch bis zur Auszahlung
Die Reihenfolge ist wichtiger, als viele denken, denn einige Schritte lassen sich nicht rückgängig machen.
- Budget klären. Rechne aus, welche Rate du dauerhaft tragen kannst, und zieh eine Rücklage für Instandhaltung ab. Der Baufinanzierungsrechner zeigt dir, welcher Kaufpreis bei deiner Wunschrate und deinem Eigenkapital drin ist.
- Eigenkapital zusammenstellen. Prüf, welche Guthaben du wann auflösen kannst. Festgeld kommst du vor Ablauf oft nicht ran, Wertpapiere schwanken im Kurs.
- Finanzierungsbestätigung holen. Makler und Verkäufer wollen oft vor einer Besichtigung oder Reservierung wissen, ob du finanzieren kannst. Eine unverbindliche Bestätigung von Bank oder Vermittler reicht dafür.
- Immobilie prüfen. Energieausweis, Grundbuchauszug, bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Stand der Instandhaltungsrücklage. Bei älteren Häusern hilft ein Gutachter.
- Förderung prüfen. KfW-Kredite musst du in der Regel vor dem Kaufvertrag beantragen. Welche Programme es gibt, steht im Ratgeber zur KfW-Förderung.
- Angebote einholen und vergleichen. Gleiche Darlehenssumme, gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung, sonst vergleichst du Äpfel mit Birnen. Lies das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS), das jede Bank dir vor Vertragsschluss geben muss.
- Darlehensvertrag unterschreiben. Vorher muss die Bank die Immobilie bewertet und dein Einkommen geprüft haben. Du hast danach 14 Tage Widerrufsrecht.
- Kaufvertrag beim Notar. Erst jetzt, mit sicherer Finanzierung. Der Notar beurkundet auch die Grundschuld für die Bank, oft im selben Termin.
- Auflassungsvormerkung und Fälligkeit. Der Notar lässt dich im Grundbuch vormerken und schreibt dir, wenn alle Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind.
- Auszahlung. Du rufst das Darlehen bei der Bank ab, sie überweist direkt an den Verkäufer. Dein Eigenkapital zahlst du meist vorher oder parallel ein.
- Eigentumsumschreibung. Nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer wirst du als Eigentümer eingetragen. Das dauert je nach Grundbuchamt einige Wochen bis Monate.
Was im Angebot stehen sollte
Ein gutes Angebot ist nicht nur eins mit niedrigem Zins. Prüf diese Punkte, bevor du unterschreibst:
- Sollzins und effektiver Jahreszins, beide für dieselbe Zinsbindung
- Anfangstilgung und Monatsrate
- Restschuld am Ende der Zinsbindung
- Sondertilgungsrecht in Prozent pro Jahr und ob es etwas kostet
- Möglichkeit zum Tilgungssatzwechsel
- Bereitstellungszinsfreie Zeit und Höhe der Bereitstellungszinsen
- Kosten für Wertgutachten oder Teilauszahlungen
- Ob du eine Kontoverbindung oder Versicherung bei derselben Bank brauchst
Läuft deine Zinsbindung in einigen Jahren aus, kannst du dir den heutigen Zins mit einem Forward-Darlehen sichern. Wann das sinnvoll ist und was es kostet, erklärt der Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.
Typische Fehler, die teuer werden
Den Kaufvertrag vor der Finanzierung unterschreiben. Das ist der schwerste Fehler, weil er sich nicht reparieren lässt. Platzt die Finanzierung danach, schuldest du dem Verkäufer trotzdem den Kaufpreis, und ein Rücktritt kann Schadensersatz kosten.
Nur auf die Rate schauen. Eine niedrige Rate durch 1 % Tilgung sieht bequem aus. Nach zehn Jahren hast du dann aber kaum etwas abbezahlt und trägst das volle Zinsrisiko der Anschlussfinanzierung.
Die Nebenkosten unterschätzen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zahlst du sofort und in bar. Umzug, Küche und die ersten Reparaturen kommen dazu. Plane sie als eigenen Posten ein und nicht als Rest, der schon irgendwie reichen wird.
Keine Rücklage für das Haus. Als Eigentümer zahlst du Dach, Heizung und Fenster selbst. Eine gängige Faustregel sind 1 bis 1,5 % des Kaufpreises im Jahr, bei älteren Häusern eher mehr. Bei einer Eigentumswohnung fließt ein Teil davon über das Hausgeld in die gemeinsame Rücklage.
Nur ein Angebot einholen. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Angebot für denselben Kredit liegen oft einige Zehntelprozentpunkte. Bei 300.000 € und zehn Jahren Zinsbindung macht schon ein Unterschied von 0,3 Prozentpunkten mehrere Tausend Euro Zinsen aus.
Förderung zu spät beantragen. KfW-Kredite gibt es nur, wenn der Antrag vor dem Kaufvertrag oder Baubeginn gestellt ist. Wer erst beim Notar daran denkt, ist raus.
Das Einkommen zu optimistisch ansetzen. Elternzeit, Teilzeit oder ein Jobwechsel gehören in die Planung. Rechne aus, ob die Rate auch dann noch tragbar ist, wenn für ein oder zwei Jahre ein Gehalt ausfällt oder schrumpft.
Wann ein Bausparvertrag oder ein Ratenkredit ins Spiel kommt
Ein Bausparvertrag sichert dir heute einen festen Darlehenszins für die Zukunft. Er kostet eine Abschlussgebühr und verzinst dein Guthaben meist schwach. Für eine Anschlussfinanzierung in zehn Jahren kann er trotzdem Sinn ergeben, wenn du Planungssicherheit willst und die Beträge passen.
Für kleinere Modernisierungen nach dem Kauf, etwa eine neue Küche, ist ein Ratenkredit ohne Grundschuld oft schneller. Er kostet aber mehr Zins als ein Immobiliendarlehen. Vergleiche dafür die Angebote in der Rubrik Kredit.
Häufige Fragen
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Eine grobe Faustregel: Die Monatsrate sollte nicht mehr als etwa ein Drittel bis 40 % deines Nettoeinkommens binden, und nach Rate, Nebenkosten und Rücklage für das Haus muss genug zum Leben übrig bleiben. Rechne deine Zahlen mit dem Baufinanzierungsrechner durch und setz dabei eher einen höheren Zins an als den, der gerade im Angebot steht.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins?
Der Sollzins ist der Preis für das geliehene Geld. Der effektive Jahreszins rechnet zusätzlich Kosten ein, die du zwingend zahlen musst, damit du das Darlehen bekommst, zum Beispiel Schätzkosten oder Kontoführungsgebühren, und berücksichtigt die monatliche Zahlweise. Für den Vergleich zweier Angebote ist der effektive Jahreszins die bessere Zahl, solange Zinsbindung und Darlehenssumme gleich sind.
Kann ich ohne Eigenkapital finanzieren?
Manche Banken finanzieren Kaufpreis und Nebenkosten komplett, wenn Einkommen und Beruf sehr stabil sind. Du zahlst dafür einen deutlich höheren Zins, und die Restschuld nach der Zinsbindung ist hoch. Die Nebenkosten solltest du möglichst selbst tragen. Wie viel Eigenkapital du einplanen solltest, steht im Ratgeber Eigenkapital in der Baufinanzierung.
Wie lange dauert es vom Antrag bis zur Zusage?
Liegen alle Unterlagen vollständig vor, kommt eine Zusage oft innerhalb von ein bis drei Wochen. Fehlt etwas, zum Beispiel eine aktuelle Flurkarte oder die Teilungserklärung bei einer Wohnung, dauert es länger. Unterschreib den Kaufvertrag beim Notar erst, wenn die Finanzierung schriftlich zugesagt ist.
Darf ich einen Kreditvertrag für eine Immobilie widerrufen?
Ja. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen hast du ein Widerrufsrecht von 14 Tagen, die Frist beginnt erst, wenn du Vertrag und Pflichtangaben vollständig erhalten hast. Das hilft dir aber wenig, wenn du den Kaufvertrag schon unterschrieben hast, denn der bleibt wirksam.
Was passiert, wenn ich die Immobilie vor Ende der Zinsbindung verkaufe?
Ein Verkauf ist ein berechtigter Grund, das Darlehen vorzeitig abzulösen. Die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die den Zinsschaden ausgleicht. Die Höhe hängt davon ab, wie weit der Zins seit deinem Abschluss gefallen ist und wie lange die Bindung noch läuft. Lass dir die Berechnung schriftlich geben und prüf sie, Verbraucherzentralen bieten dafür eine Beratung an.
Brauche ich eine Restschuld- oder Risikolebensversicherung?
Die Bank darf eine Absicherung verlangen, aber nicht vorschreiben, bei wem du sie abschließt. Eine eigenständige Risikolebensversicherung ist meist günstiger als eine Police, die direkt mit dem Kredit verkauft wird. Mehr zu den Unterschieden im Ratgeber zur Restschuldversicherung.
Ist eine variable Baufinanzierung eine Alternative?
Ein Darlehen mit variablem Zins kannst du jederzeit mit kurzer Frist kündigen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen. Dafür trägst du das volle Risiko steigender Zinsen. Für die Hauptfinanzierung eines selbst genutzten Hauses nehmen die meisten deshalb einen festen Zins. Als Übergang, etwa bis zum Verkauf einer anderen Immobilie, kann ein variables Darlehen passen.
Was zählt die Bank als Einkommen?
Das Nettogehalt aus unbefristeter Beschäftigung zählt voll, meist ohne Einmalzahlungen, sofern sie nicht über Jahre belegt sind. Kindergeld rechnen viele Banken an, Mieteinnahmen oft nur zu einem Teil. Bei Selbstständigen verlangen Banken in der Regel die Steuerbescheide und Abschlüsse der letzten zwei bis drei Jahre.