Tilgung Baufinanzierung: Welche Anfangstilgung passt?

Die Anfangstilgung ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, den du im ersten Jahr zurückzahlst. Bei einem Zins zwischen 3,5 und 4 % gilt: Mit 2 % Anfangstilgung dauert die Rückzahlung etwa 27,5 bis 29 Jahre, mit 3 % etwa 21 bis 22 Jahre. Jeder Prozentpunkt mehr kostet dich pro 100.000 € Darlehen gut 83 € im Monat und spart dir Jahre und Zinsen. Die Tabelle unten zeigt das für ein Beispieldarlehen, Monat für Monat durchgerechnet.

Tabelle: Anfangstilgung, Rate und Laufzeit

Grundlage ist ein ausgedachtes Darlehen über 300.000 € mit einem Sollzins von 3,5 %, monatlicher Zahlung und gleichbleibendem Zins bis zum Ende. In der Wirklichkeit ändert sich der Zins nach der Zinsbindung. Die Tabelle zeigt deshalb auch die Restschuld nach zehn Jahren, das ist der Betrag, den du dann neu finanzieren musst.

Drei Dinge fallen auf. Von 1 auf 2 % Tilgung steigt die Rate um 250 €, die Laufzeit sinkt aber um 14 Jahre, und du sparst über 100.000 € Zinsen. Weiter oben wird der Effekt kleiner, bleibt aber deutlich. Und selbst mit 3 % Tilgung sind nach zehn Jahren noch knapp zwei Drittel der Schuld offen.

Warum die Tilgung am Anfang so wenig bewirkt

Deine Rate bleibt gleich, aber ihre Zusammensetzung ändert sich jeden Monat. Im ersten Monat gehen beim Beispiel mit 2 % Tilgung 875 € an Zinsen und nur 500 € in die Tilgung. Jeder getilgte Euro senkt die Zinsen im nächsten Monat ein wenig, und genau diese Ersparnis fließt zusätzlich in die Tilgung.

Dieser Zinseszinseffekt rückwärts ist der Grund, warum die ersten Jahre so zäh sind und die letzten so schnell gehen. Er ist auch der Grund, warum eine höhere Tilgung am Anfang überproportional viel bringt.

Was der Zins mit der Laufzeit macht

Ein Effekt, der viele überrascht: Bei gleicher Anfangstilgung ist die Laufzeit bei einem höheren Zins kürzer. Mit 2 % Tilgung und 4 % Zins bist du im Beispiel nach 27 Jahren und 7 Monaten fertig, mit 3,5 % erst nach 29 Jahren.

Der Grund: Die Rate ist beim höheren Zins größer, und jeder getilgte Euro spart mehr Zinsen, die wieder in die Tilgung wandern. Du zahlst trotzdem mehr, weil die Zinslast höher ist, nämlich rund 195.200 € statt 177.600 €. Die Anfangstilgung allein sagt also nichts über die Laufzeit. Vergleiche Angebote deshalb über Rate, Restschuld und Gesamtzins.

Die passende Tilgung finden: drei Fragen

Wann willst du schuldenfrei sein? Plane so, dass das Haus bei Renteneintritt bezahlt ist. Wer mit 38 kauft und mit 67 in Rente geht, hat 29 Jahre. Bei 3,5 % Zins reichen dafür 2 % Tilgung gerade so. Mit Reserve besser 2,5 %.

Welche Rate trägst du auch in schlechten Jahren? Rechne mit einem Gehalt, falls eine Person in Elternzeit geht oder den Job wechselt. Die Rate sollte dich nicht an den Rand bringen. Lieber etwas niedriger tilgen und ein Sondertilgungsrecht vereinbaren.

Wie hoch darf die Restschuld nach der Zinsbindung sein? Stell dir vor, der Zins liegt dann zwei Prozentpunkte höher. Kannst du das bei der Restschuld aus der Tabelle stemmen? Wenn nicht, tilge mehr oder binde den Zins länger. Wie das zusammenhängt, steht im Ratgeber zur Zinsbindung.

Sondertilgung: die flexible Ergänzung

Mit einem Sondertilgungsrecht zahlst du zusätzlich zur Rate Beträge ein, meist bis zu 5 % der Darlehenssumme im Jahr. Das wirkt wie eine höhere Tilgung, aber nur, wenn du es willst.

Eine feste Anfangstilgung von knapp 3,7 %, also derselbe Jahresaufwand, bringt ein ähnliches Ergebnis: schuldenfrei nach 19 Jahren und 3 Monaten. Der Unterschied: Du kannst in einem Jahr mit Autokauf oder Heizungstausch einfach aussetzen. Mehr dazu im Ratgeber zur Sondertilgung.

Typische Fehler bei der Tilgung

• Die Tilgung so niedrig wählen, dass die Rate gerade reicht. Dann fehlt der Puffer für alles, was mit dem Haus kommt.
• Die Tilgung so hoch wählen, dass keine Rücklage bleibt. Eine neue Heizung mit einem Ratenkredit zu bezahlen, ist teurer als jede eingesparte Zinszahlung.
• Nur auf die Anfangstilgung schauen. Vergleiche immer Rate, Restschuld und Laufzeit, siehe oben.
• Kein Sondertilgungsrecht vereinbaren. Es kostet meist wenig, und ohne kannst du Erbschaften oder Boni nicht in den Kredit stecken.

Deine eigenen Zahlen rechnest du im Baufinanzierungsrechner. Die Angebote mit Sollzins und Sondertilgungsrecht findest du in der Rubrik Baufinanzierung, und wie viel Eigenkapital deine Rate senkt, zeigt der Ratgeber zum Eigenkapital.