Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung, Kündigung

Die Anschlussfinanzierung ist der Kredit, mit dem du die Restschuld nach dem Ende der Zinsbindung weiter finanzierst. Du hast drei Wege: Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank (Prolongation), du wechselst zu einer anderen Bank (Umschuldung) oder du sicherst dir den Zins schon Jahre vorher mit einem Forward-Darlehen. Ist deine Bindung länger als zehn Jahre, kannst du nach zehn Jahren ohnehin kündigen, das regelt § 489 BGB. Welcher Weg der günstigste ist, weißt du erst, wenn du Angebote vergleichst.

Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen

Die Bank schickt dir das Angebot zur Prolongation meist wenige Monate vor Ablauf. Das ist bequem, und genau darauf setzt sie. Wer nicht vergleicht, zahlt oft mehr als nötig.

Ein Forward-Darlehen lohnt sich vor allem, wenn du steigende Zinsen fürchtest. Wie der Aufschlag funktioniert und was er kostet, steht im Ratgeber zum Forward-Darlehen.

Dein Kündigungsrecht nach § 489 BGB

§ 489 Abs. 1 BGB gibt dir zwei Kündigungsrechte bei Darlehen mit festem Zins, die die Bank dir nicht nehmen darf.

Nach zehn Jahren (Nr. 2). Du kannst das Darlehen in jedem Fall kündigen, sobald zehn Jahre seit dem vollständigen Empfang vergangen sind. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank nicht verlangen. Maßgeblich ist der Tag, an dem die letzte Rate des Darlehens ausgezahlt wurde, nicht der Vertragsschluss.

Beim Neubau mit mehreren Teilauszahlungen verschiebt sich der Stichtag also nach hinten. Schau im Kontoauszug nach, wann die letzte Auszahlung kam.

Zum Ende der Zinsbindung (Nr. 1). Endet die Zinsbindung vor der vereinbarten Rückzahlung und gibt es keine neue Zinsvereinbarung, kannst du mit einer Frist von einem Monat zum Ablauf kündigen.

Das Recht nach zehn Jahren macht lange Zinsbindungen attraktiv. Hast du 15 oder 20 Jahre festgeschrieben und die Zinsen fallen, kündigst du nach Jahr zehn und finanzierst günstiger um. Steigen sie, bleibst du einfach im Vertrag.

Was ein anderer Zins mit deiner Restschuld macht

Die Restschuld ist der Betrag, der am Ende der Zinsbindung übrig ist. Sie steht in deinem jährlichen Kontoauszug zum Darlehen und im Tilgungsplan. Wie stark der neue Zins wirkt, zeigt ein Beispiel.

Die Zahlen gehen von einem gleichbleibenden Zins bis zum Ende aus. In der Praxis wirst du auch die Anschlussfinanzierung wieder für zehn oder 15 Jahre binden. Rechne deinen Fall im Baufinanzierungsrechner nach.

Zeitplan: wann du was tun solltest

1. Fünf Jahre vorher: Restschuld zum Ende der Bindung nachsehen. Überlegen, ob ein Forward-Darlehen in Frage kommt, wenn dich steigende Zinsen stark belasten würden.
2. Drei Jahre vorher: Zinsentwicklung und erste Forward-Angebote beobachten. Prüfen, ob Sondertilgungen die Restschuld noch drücken können.
3. Zwölf bis sechs Monate vorher: Angebote einholen, bei der eigenen Bank und über einen Vermittler. Viele Banken machen Anschlussangebote bis zu zwölf Monate im Voraus ohne Aufschlag oder mit einem kleinen.
4. Spätestens drei Monate vorher: Entscheidung treffen. Bei einem Wechsel braucht die neue Bank Zeit für Prüfung, Abtretung der Grundschuld und Ablösung.
5. Einen Monat vorher: Kündigen, falls dein Vertrag nach Ende der Bindung weiterlaufen würde. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 reicht dafür ein Monat Frist zum Ablauf. Nutzt du das Recht nach zehn Jahren, gilt die Frist von sechs Monaten.

Die Umschuldung Schritt für Schritt

Bei einem Bankwechsel übernimmt die neue Bank die Restschuld und zahlt die alte Bank aus. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen und wird nur abgetreten. Dafür unterschreibt die alte Bank eine Abtretungserklärung, der Notar beglaubigt, das Grundbuchamt trägt ein.

Die Kosten dafür bewegen sich meist im Bereich einiger Hundert Euro, abhängig von der Höhe der Grundschuld. Bei einer Differenz von wenigen Zehntelprozentpunkten auf 200.000 € Restschuld holst du das schnell wieder herein. Bei sehr kleinen Restschulden kann die Prolongation trotzdem günstiger sein, rechne das nach.

Die neue Bank will ähnliche Unterlagen sehen wie beim Kauf: Gehaltsnachweise, Steuerbescheid, Grundbuchauszug, Fotos und Wohnflächenberechnung. Hast du die Immobilie modernisiert, lohnt eine Liste der Arbeiten. Ein höherer Wert kann dich in eine bessere Zinsstufe bringen.

Typische Fehler bei der Anschlussfinanzierung

Das erste Angebot der Hausbank unterschreiben. Es ist ein Angebot, keine Pflicht. Hol mindestens zwei Vergleichsangebote.

Die Tilgung zu niedrig ansetzen. Die Bank rechnet dir gern eine niedrige Rate aus. Mit 1 % Tilgung zahlst du dann bis weit in die Rente.

Zu früh kündigen. Ohne verbindliche Zusage der neuen Bank stehst du im schlimmsten Fall ohne Kredit da und musst zum variablen Zins weiterlaufen.

Die Zehnjahresfrist falsch berechnen. Sie beginnt mit der vollständigen Auszahlung, nicht mit der Unterschrift.

Wann die Prolongation trotzdem passt

Hat deine Bank ein gutes Angebot gemacht, spricht nichts dagegen, zu bleiben. Das gilt auch, wenn die Restschuld klein ist, deine Einkommenssituation für eine neue Prüfung ungünstig aussieht (Elternzeit, Selbstständigkeit im Aufbau) oder du in wenigen Jahren verkaufen willst. Dann wähle eine kurze Bindung oder ein Darlehen mit hohem Sondertilgungsrecht, damit du flexibel bleibst. Die aktuellen Angebote findest du im Baufinanzierung Vergleich, und wie lange du den Zins festschreiben solltest, erklärt der Ratgeber zur Zinsbindung.